Koje su poreske obaveze zakupodavca pri izdavanju nekretnina i kako je zakonom uredjeno?

Kojim propisima je uređeno ovo pitanje u Republici Srpskoj?

Pitanje oporezivanja prihoda od izdavanja nepokretnosti u Republici Srpskoj uređeno je Zakonom o porezu na dohodak Republike Srpske i Pravilnikom o primjeni Zakona o porezu na dohodak. Ovi propisi definišu ko je poreski obveznik, šta se smatra prihodom od nepokretnosti, kolika je poreska stopa, kao i proceduru obračuna i plaćanja poreza. Zakonom se takođe regulišu prava i obaveze zakupodavca u vezi sa prijavom poreskog obvezništva.

Šta je prihod od nepokretnosti?

Prihod od nepokretnosti predstavlja iznos koji fizičko ili pravno lice ostvaruje izdavanjem svoje nepokretnosti u zakup. Prema Zakonu o porezu na dohodak, prihod od nepokretnosti može uključivati:

• Zakupninu za stanove, kuće, poslovne prostore i druge vrste nekretnina.
• Naknade za korištenje parking mjesta ili garaža.
• Prihode ostvarene od dodatnih usluga ukoliko su one sastavni dio ugovora o zakupu.

Zakon razlikuje bruto i neto zakupninu:

• Bruto zakupnina podrazumijeva iznos koji uključuje sve troškove, uključujući režije.
• Neto zakupnina označava iznos zakupnine bez troškova, koji zakupac plaća direktno pružaocima usluga (struja, voda, itd.).

Zakupodavac je dužan jasno definisati vrstu zakupnine u ugovoru, jer to utiče na obračun poreza.

Ukoliko je ugovorom o zakupu određena neto zakupnina i istovremeno ugovorena obaveza zakupca da plaća i sve račune po osnovu utrošene električne energije, telefona, kablovske TV/Interneta, grijanja, održavanje i slično, prihodom od nepokretnosti smatraće se ugovorena neto zakupnina.

Međutim, ukoliko zakupodavac i zakupac ugovore da zakupac zakupodavcu plaća određeni iznos zakupnine u koji su uračunati i svi troškovi, prihodom od nepokretnosti za svaki mjesec smatraće se razlika između tog ukupnog iznosa i iznosa svih pripadajućih troškova (računa) za taj mesec, što je obveznik obračuna i plaćanja poreza dužan da sam obračuna svakog mjeseca.

Kolika je poreska stopa na prihod od nepokretnosti u Republici Srpskoj?

Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 10%, ali je pre primjene stope poreza potrebno definisati šta je oporezivi prihod na koji se ova stopa primjenjuje.

Prema Zakonu o porezu na dohodak Republike Srpske, oporezivi prihod na koji se primenjuje stopa od 10% jeste bruto prihod od nepokretnosti. Ovo znači da se porez obračunava na ukupan iznos zakupnine koji zakupodavac ostvaruje, uključujući sve dodatne troškove koji su ugovoreni kao deo zakupnine, kao što su troškovi režija, osim ako nije drugačije propisano zakonom.

Izuzeci:
Zakonom su predviđene situacije u kojima određeni troškovi mogu biti odbijeni od bruto prihoda pre obračuna poreza. Ovi troškovi uključuju:

• Troškove amortizacije nepokretnosti.
• Troškove održavanja, ukoliko su dokumentovani i priznati od strane Poreske uprave.

VAŽNO je naglasiti da ako se u ugovoru o zakupu jasno definiše da je zakupnina izražena kao neto, porez se obračunava na taj neto iznos bez dodatnih odbitaka. Ako je zakupnina izražena kao bruto, zakupodavac je dužan obračunati porez na puni iznos, uključujući eventualne režijske troškove.

Primjer obračuna poreza

Precizan obračun poreza zavisi od vrste ugovorene zakupnine:

Bruto zakupnina (uključuje troškove režija):

• Ugovorena zakupnina: 1.000 KM
• Priznati troškovi (npr. režijski troškovi): 200 KM
• Trošak amortizacije (20% od bruto zakupnine): 200 KM
• Poreska osnovica: 1.000 – 200 (režijski troškovi) – 200 (amortizacija) = 600 KM
• Porez (10%): 600 × 10% = 60 KM

Neto zakupnina (bez troškova režija):

• Ugovorena zakupnina: 1.000 KM
• Trošak amortizacije (20% od bruto zakupnine): 200 KM
• Poreska osnovica: 1.000 – 200 (amortizacija) = 800 KM
• Porez (10%): 800 × 10% = 80 KM

U oba slučaja, zakupodavac mora voditi računa o ispravnoj evidenciji kako bi osigurao tačan obračun poreza.

Ko je obveznik poreza?

Porezni obveznik je lice koje ostvaruje prihod od nepokretnosti, bilo da je to fizičko ili pravno lice. Ovo znači da svaki vlasnik nekretnine koji izdaje nekretninu u zakup mora podnijeti poresku prijavu i platiti odgovarajući porez na ostvareni prihod.

Šta se dešava kada fizičko lice uzima nekretninu u zakup?

• Ako fizičko lice uzima nekretninu u zakup od drugog fizičkog lica, zakupodavac (vlasnik nekretnine) je obveznik poreza. Vlasnik je dužan obračunati i platiti porez na ostvareni prihod, podnijeti poresku prijavu Poreskoj upravi Republike Srpske i evidentirati sve troškove i prihode u skladu sa zakonom.
• Ako fizičko lice uzima nekretninu u zakup od pravnog lica, pravno lice je odgovorno za obračunavanje i uplatu poreza, uključujući eventualne obaveze vezane za PDV. Fizičko lice nema obavezu u vezi sa porezom.

Šta se dešava kada pravno lice uzima nekretninu u zakup?

• Kada pravno lice uzima nekretninu u zakup od fizičkog lica, pravno lice ima obavezu da obračuna i uplati porez po odbitku na prihod od zakupa. Ovo uključuje obračun poreza na bruto iznos zakupnine, koji se zatim uplaćuje u ime zakupodavca.
• Ako pravno lice uzima nekretninu u zakup od drugog pravnog lica, zakupodavac (pravno lice koje izdaje nekretninu) obračunava i plaća porez na prihod u skladu sa zakonskim odredbama. Zakupnik (pravno lice koje koristi nekretninu) u tom slučaju nema obavezu prema Poreskoj upravi osim izvršavanja svojih ugovornih obaveza prema zakupodavcu.

Kome se podnosi poreska prijava?

Poreska prijava se podnosi Poreskoj upravi Republike Srpske, i to filijali na čijoj se teritoriji nalazi nekretnina data u zakup, u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o zakupu. Ovde skrećemo pažnju na to, da samo poreski obveznik (zakupodavac) može podnijeti ovu poresku prijavu, tačnije samo fizičko odnosno pravno lice koje prima zakupninu. U slučaju kod pravnih lica ili vlasnika koji borave u inostranstvu poresku prijavu moze podnijeti pravni zastupnik koji je angažovan na osnovu ugovora o zastupanju. Uz prijavu se prilaže kopija ugovora, kao i dokumentacija koja potvrđuje iznose troškova, ukoliko se ti troškovi žele priznati kao odbitak.

Zakupodavci, bilo da su fizička ili pravna lica, moraju se pridržavati zakonskih obaveza kako bi izbjegli kazne i druge neprijatnosti povezane sa neispunjavanjem poreskih obaveza.

Zaključak

Ugovor o zakupu igra ključnu ulogu u regulisanju odnosa između zakupodavca i zakupca, ali i u pravilnom obračunu i prijavi poreza. Jasno definisani uslovi zakupa, uključujući iznose bruto ili neto zakupnine, omogućavaju izbjegavanje pravnih nesuglasica i olakšavaju poštovanje zakonskih obaveza.

Agencija Saga Expert stoji vam na raspolaganju za sve aspekte procesa izdavanja nekretnina, od efektne prezentacije vaše nekretnine potencijalnom zakupcu, izrade ugovora, ispravnog pravnog savjetovanja do vođenje kroz proces prijave poreza.

Kontaktirajte nas za profesionalnu i pouzdanu podršku.